據(jù)印度《金融快報(bào)》2010年6月報(bào)道，萊坊地產(chǎn)咨詢公司報(bào)告表明，中國住房價(jià)格增長幅度居全球之首，較上年增長68%；中國香港、新加坡、澳大利亞和伊朗緊隨其后，分別較上年增長30.6%、24.3%，20%和15.9%。我國城市住房價(jià)格之高，上漲速度之快，已經(jīng)成為了一個(gè)不容忽視的重大問題。為了進(jìn)一步加強(qiáng)房價(jià)調(diào)控，
住房限購是什么？
其實(shí)，住房限購并不是新鮮事物，國外早已通行。澳大利亞不久前宣布恢復(fù)非本地人禁止購買住房的限購措施；韓國規(guī)定，除非獲得“國家有功者”的稱號，非首爾戶籍的公務(wù)員一律不得在首爾購房。即使在中國，住房限購也古已有之。早在西漢時(shí)期，朝廷就頒布了“欲益買宅，不比其宅，勿許”的政策，規(guī)定只能購買鄰居的房，這恐怕是最早的住房限購令。唐朝以來，歷代朝廷都有“求田問舍，先問親鄰”的限購政策，規(guī)定凡是買地皮或買房子，必須經(jīng)過原業(yè)主鄰居和族人的首肯，否則買賣無效。元、明、清時(shí)期，朝廷規(guī)定不許當(dāng)官的買房。
限購包括政府限購和商家限購兩種形式，我國現(xiàn)在實(shí)行的住房限購令屬于政府限購，主要是限制買家資格和購買數(shù)量。建國以來，我國的住房限購政策發(fā)端于
根據(jù)
住房限購為哪般？
國家之所以實(shí)行住房限購，主要是因?yàn)槟壳吧唐纷》績r(jià)格過高，房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)緊張，并且市場上存在投機(jī)投資行為，而以往房價(jià)調(diào)控措施效果有限。
有人會(huì)問，市場經(jīng)濟(jì)條件下可以實(shí)行住房限購嗎？的確，目前社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行機(jī)制，限購令不是一種市場調(diào)控手段，而是政府對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)。不過，這種干預(yù)與市場經(jīng)濟(jì)并不矛盾，或者說，市場經(jīng)濟(jì)條件下完全可以實(shí)施限購令，原因在于：第一，市場經(jīng)濟(jì)本來就是市場調(diào)節(jié)為主，政府宏觀調(diào)控為輔的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，政府干預(yù)原本就是市場經(jīng)濟(jì)體制的題中之義。第二，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)地價(jià)飆升，房價(jià)高漲，投機(jī)盛行，宏觀調(diào)控越調(diào)地價(jià)房價(jià)越高的現(xiàn)象，作為負(fù)責(zé)任的政府，完全有理由也有必要運(yùn)用計(jì)劃機(jī)制進(jìn)行調(diào)控，消除這種不合理現(xiàn)象。第三，我國實(shí)行土地公有制，房地產(chǎn)必須為廣大的人民群眾服務(wù)，而不能為少數(shù)開發(fā)商和投機(jī)勢力獲取暴利服務(wù)。實(shí)施限購令，就是利用計(jì)劃機(jī)制限制開發(fā)商和投機(jī)勢力的投機(jī)行為，抑制地價(jià)、房價(jià)的飆升，從而使土地真正為廣大人民群眾服務(wù)。由此可見，住房限購的本質(zhì)含義是中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的集中體現(xiàn)，符合人多地少的基本國情，符合城市土地國家所有的制度規(guī)定。
簡單說來，住房限購的主要目的是打壓購房的投資投機(jī)需求，控制房價(jià)上漲。然而，對于各地紛紛出臺的住房限購政策，人們認(rèn)識尚未達(dá)成一致。有人表示支持，認(rèn)為住房限購是抑制房地產(chǎn)投機(jī)最有效的政策，限購令應(yīng)當(dāng)在全國范圍內(nèi)推行，并且要中長期化。也有人明確表示反對，認(rèn)為限購政策屬于行政干預(yù)手段，干擾了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展；其房價(jià)調(diào)控效果也不明顯，甚至可能帶來房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈；限購政策本身存在戶籍歧視，并且限制購買缺乏法律依據(jù)。還有人表示中立，認(rèn)為住房限購政策效果尚不明朗，贊成還是反對要看限購效果。
住房限購公平嗎？
有人認(rèn)為，目前的限購政策以戶籍為基本標(biāo)準(zhǔn)，并且主要在一線城市實(shí)行，具有戶籍歧視和地區(qū)歧視的嫌疑，有違交換正義的平等原則。但是事實(shí)并非如此。首先，住房的基本功能是居住，限購令的本質(zhì)是限制投資投機(jī)需求。對于非當(dāng)?shù)貞艏彝ザ?，如果能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，可以購買1套住房。至于已經(jīng)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ滟彿縿?dòng)機(jī)完全可以視為投資投機(jī)，因此暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房無可厚非。由于投資投機(jī)需求是住房價(jià)格的主要推手，限購令在限制非當(dāng)?shù)貞艏彝サ姆蔷幼⌒再彿啃枨髸r(shí)，表面上看與當(dāng)?shù)貞艏彝ブg存在戶籍歧視，實(shí)際上是為了控制房價(jià)，讓更多因?yàn)楦叻績r(jià)而在當(dāng)?shù)赝麡桥d嘆的非戶籍家庭買得起房，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的平等。也就是說，盡管在理論上，每個(gè)公民都有在貢獻(xiàn)之內(nèi)享有國家土地資源的權(quán)利，然而，市場經(jīng)濟(jì)條件下的住房商品化進(jìn)程，使土地和住房變成了稀缺資源。由于房價(jià)過高，上漲過快，高收入階層可能一戶家庭擁有幾套甚至幾十套住房，而低收入階層要么只能“望房興嘆”，一輩子“蝸居”；要么咬緊牙關(guān)買1套房，結(jié)果當(dāng)一輩子“房奴”。國家出臺限購政策，其目的就在于利用政府這只“有形的手”打壓高收入階層的住房投資投機(jī)需求，抑制房價(jià)高漲，讓更多具有剛性需求的低收入階層人群買得起房，從而讓社會(huì)上處于最不利地位的購房人群得到最大可能的利益。
另外，由于全國各地的住房價(jià)格與上漲幅度不一，加之限購令本來就是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府干預(yù)的無奈之舉。如果政府實(shí)行全國一盤棋，所有城市都實(shí)行住房限購，那么這種不顧各地房價(jià)差別而“一刀切”的行為，不僅沒有絲毫意義，而且會(huì)造成事實(shí)上的不平等。由此可見，限購政策在本質(zhì)上并沒有違背市場經(jīng)濟(jì)的平等原則。相反，限購政策作為政府在特殊情況下對房地產(chǎn)市場的適度干預(yù)政策，能夠有效打擊當(dāng)前房地產(chǎn)市場中介屯樓、投資炒樓等無序競爭行為，構(gòu)建自由而公平的市場競爭秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)交換正義的實(shí)現(xiàn)。
住房限購注意啥？
毋庸置疑，住房限購令是一項(xiàng)惠民利民的政策，但是在實(shí)施住房限購時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面。
第一，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，盡管住房不同于一般商品，具有準(zhǔn)公共物品性質(zhì)，但是政府還是要慎重實(shí)行限購政策。在推行限購政策的時(shí)候，最好讓限購與戶籍脫鉤，用常住人口與非常住人口代替本地戶籍與非本地戶籍，這樣更有助于化解城鄉(xiāng)二元矛盾，推進(jìn)戶籍制度改革。
第二，住房限購政策的制訂、修改和廢除，要嚴(yán)格遵循國家有關(guān)法律法規(guī)，限購政策的內(nèi)容不得違反現(xiàn)行法律法規(guī)。住房限購令在制訂的過程中，政府要嚴(yán)格遵循公共政策的制訂程序，通過座談會(huì)、論證會(huì)、聽證會(huì)等形式，廣泛聽取各方面的意見，確保行政決定的科學(xué)性、民主性和合理性。住房限購令一旦出臺，就要堅(jiān)持制度面前人人平等的原則，不折不扣地執(zhí)行限購政策。
第三，住房限購政策不是臨時(shí)政策，一旦實(shí)施就要作為一項(xiàng)中長期政策，在較長的時(shí)期內(nèi)生效，至少實(shí)施2-3年，以維持政策的穩(wěn)定性，同時(shí)防止房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。政府在實(shí)行限購令的時(shí)候，要制訂和執(zhí)行相關(guān)配套政策，例如使用稅收、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)住房需求，加強(qiáng)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以擴(kuò)大住房供給，改革地方政府的土地財(cái)政制度，加強(qiáng)城市住房用地供應(yīng)管理，建立和健全住房公積金制度。
（作者李紹元系暨南大學(xué)博士研究生；鄭湘萍系深圳大學(xué)教師）
